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地价小跌成交爆跌的苏州未来房价往哪走

时间:2018-03-18 14:26来源: http://www.kunfun.com 作者:昆房网
米宅在去年8月份考察了苏州,当时的苏州市场给我们最大的感受就四个字 压抑、积势。 在高压政策下,苏州的房价和地价都被压抑在一个平稳的空间里。在这个极小的空间之内,一些不确定的变量导致这个市场在不断积攒势能和能量。 如何理解这句话? 1 苏州楼市当

米宅在去年8月份考察了苏州,当时的苏州市场给我们最大的感受就四个字——

压抑、积势。

在高压政策下,苏州的房价和地价都被压抑在一个平稳的空间里。在这个极小的空间之内,一些不确定的变量导致这个市场在不断积攒势能和能量。

如何理解这句话?

1

苏州楼市当下的基本面如何?

这应该是对苏州感兴趣的绝大多数人都极为关心的问题。

我们先来看土地——

苏州近五年土拍成交对比▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

2016年的苏州,是地王横生的一年,整体的土拍溢价率达到了102%,基本每幅土地都是以起拍价翻番的价格拿下的。然而到了2017年之后,受土拍限价影响,土拍的溢价率仅23%。

相较达到峰值的2016年,楼面价下滑了1000元/㎡。

与相对还算平稳的土地市场相比,苏州的住宅市场则显得更加惨淡。

苏州近五年土拍成交对比▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

2017年,苏州的商品住宅平均月成交44万平米,创下5年的最低记录,相对5年平均成交量下跌了37%!

站在市场基本面上看苏州——

“冷”!地价下跌,成交暴跌!

按照常理来说,在这样凄惨冷清的市场中,更多地房企应该做出的理性选择就是,逃离!疯狂的逃离这个市场!

但是,实际的情况却恰恰相反。

2

精明的开发商都趁着土拍限价,重仓苏州!

在高压政策下,市场趋向冷清和稳定,土拍又被限价。此时的苏州诸多房企,第一反应就是——

抢红利的时机终于到了!重仓的时机终于到了!

2017年苏州土拍情况汇总▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

我们现在看苏州的土地成交情况会发现,虽然土拍的溢价率下降了,但是土拍的成交率反而不降反升,几乎是出一块住宅地,抢一块住宅地。

一方面,中海、禹洲、金地、保利、旭辉、龙湖等这些已经深耕苏州的房企在持续补仓;

另一方面,全国性的房企还在不断进入苏州市场。甚至连深耕河南郑州的永威置业,都将全国化布局的第一站放在了苏州!

站在房企角度看苏州——

买买买!重仓布局!

为什么?

为什么这些全国性的房企,将布局的重点放在这么一个市场趋冷的城市里,放在这么一个绝大多数人眼中的没落二线城市里?

因为他们看到了,在苏州波澜不惊的市场基本面之下,有这么几个不安分的因子在发酵!

3

供需、供需、还是供需!未来的苏州,供应是吃紧的,大概率是供不应求!

上文说到,苏州去年的成交量是近5年的最低值。但是,苏州的成交量低的根本原因并不是房子不好卖!

苏州供需情况对比▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

从2017年4月份开始,在限价令的影响下,苏州的一二手房房价出现倒挂,一手房价低于二手房。

新房中的高性价比房源快速跑量清盘,在去年4月份之后的8个月时间里,苏州的供需关系相对紧张,连续多月出现供不应求的局面。

苏州的成交量低,不是房子不好卖,而是供应量太低,房子不够卖!

从潜在库存量上来看,苏州市场上的所有库存也就仅能支持10个月左右,从这个数据上来看,这是一个相对健康和良性的市场。

苏州库存去化周期走势▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

如果把这些库存量分解到苏州的各个区域中来看,我们会发现,7成以上的库存都堆积在相城、吴中这种远郊区域。

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

真正属于核心区的工业园区和姑苏区,库存量不足2成,持续告急,几乎已经逼近历史的最低点。

也正是因为核心区域的库存告急,供应量迟缓,我们会发现,即便在限购压顶、限贷升级、利率上浮已经持续一年之久的今天,苏州工业园区的房价不降反增,年增幅居然达到18%之高!

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

除此之外,还有一个数据值得注意——

苏州去年成交的土地中,7成以上要求现房销售!这就无疑增加了苏州住宅的供应周期!

站在供需角度看苏州——

供需紧缩,而且将长期紧缩!核心区,错过再无!

4

被限购了,公寓能不能买?商业呢?写字楼呢?

这应该是绝大多数被限购的人最好奇的问题,作为耿直少年的我,发自肺腑的说——

千万别碰,大概率都是深坑!

苏州公寓去化周期19个月,而且销售均价已经从最高点的18000元/㎡,下跌到15500元/㎡,跌幅达到13%以上,几乎已经跌到了2015年的平均水平。

相当于白白的浪费了一个完整的大行情周期!而且按照19个月的去化周期,解套遥遥无期!

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

而商业的情况则比公寓更惨。

苏州目前商铺的库存去化周期高达65个月,相当于近5年半的去化时间。而销售均价几乎从2013年开始,连续5年的时间,几乎维持不动。

苏州商铺去化周期▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

最惨的则是办公物业。

苏州目前的写字楼物业严重超出实际的市场需求,潜在库存已经达到惊人的水平。现有库存的去化周期达到了91个月。

而且从价格来看,从2013年开始,苏州写字楼的价格一直在下跌,已经从2013年的16400跌到了现在的14100,平均每年都能达到3%的跌幅。

可以这么说,5年间,苏州的写字楼价格一直“跌幅稳定”。

苏州写字楼去化周期▼

——数据来源:克而瑞2017年苏州房地产市场年报

站在不限购物业上看苏州——

公寓短期大跌,商铺滞涨难卖,写字楼跌幅稳定。

5

对于苏州未来走势的几个判断——

1、短期以稳定为主,毕竟“房住不炒”的主旋律压顶,谁也不敢造次;

2、长期供应紧缩,供应量将在未来1-2年出现较大缺口,房价也会出现新的上涨趋势;

3、园区和姑苏稀缺地位长期保持,在限价主导下,资产配置死盯园区就可;

4、抛弃2016年的所有地王入市项目,在低地价冲击下,这些项目大概率都是炮灰;

5、抛弃公寓、商铺和写字楼,库存巨大,不好出手,绝大多数都是深坑。

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